Para el consejo de administración y el administrador de un conjunto o edificio, hay una póliza que no es opcional: la de las áreas comunes. La exige la ley, se paga con las cuotas de administración y, cuando está mal contratada, el problema aparece justo el día en que más se necesita.
Este artículo explica, sin tecnicismos, qué dice la norma, quién responde si falla y cuáles son los errores más frecuentes en las pólizas de copropiedades.
Qué exige la Ley 675 de 2001
La Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia, trata los seguros en su artículo 15. Allí hay dos reglas clave:
- Incendio y terremoto son obligatorios. Los bienes comunes que se puedan asegurar deben estar cubiertos, como mínimo, contra estos dos riesgos (parágrafo 1).
- La indemnización tiene destino. Si hay que reconstruir, el dinero del seguro se usa primero en la reconstrucción. Si no se reconstruye, se reparte entre los propietarios según su coeficiente de copropiedad (parágrafo 2).
Bienes comunes son, entre otros, la estructura, fachadas, cubiertas, redes, ascensores, portería, salón comunal, piscina y parqueaderos comunes. Lo que está dentro de cada apartamento u oficina, en general, le corresponde asegurarlo a su dueño.
¿Quién responde si el conjunto no está bien asegurado?
La misma ley le da una tarea concreta al administrador: presentar a la asamblea el presupuesto de gastos incluyendo las primas de seguros (artículo 51, numeral 1). Y el artículo 50 establece que el administrador responde por los perjuicios que cause a la copropiedad, a los propietarios o a terceros; si incumple la ley o el reglamento, se presume su culpa.
En la práctica, si ocurre un incendio o un sismo y la póliza no existe, venció o está por un valor muy bajo, la pregunta de quién responde llega rápido a la administración y al consejo. Por eso conviene que la revisión del seguro sea un punto fijo de la agenda cada año.
Los 4 errores más comunes
1. Asegurar por el valor comercial o el avalúo catastral
Lo que se debe asegurar es el valor de reconstrucción de las áreas comunes: cuánto costaría volver a construirlas hoy. No es el precio de venta de los apartamentos ni el avalúo catastral. Son cifras distintas y confundirlas es el origen de la mayoría de problemas.
2. No actualizar el valor asegurado
Los costos de construcción suben cada año. Si la póliza se renueva con la misma cifra, el conjunto queda infraasegurado, y el Código de Comercio (artículo 1102) es claro: cuando el valor real supera la suma asegurada, la aseguradora solo indemniza en proporción.
Un ejemplo sencillo: si reconstruir las áreas comunes cuesta 10.000 millones de pesos y la póliza está por 6.000 millones, el conjunto está asegurado al 60 %. Ante un daño de 500 millones, la indemnización sería de unos 300 millones (antes del deducible). Los otros 200 millones saldrían del bolsillo de los propietarios, normalmente por cuota extraordinaria.
3. Creer que la póliza cubre los apartamentos
La póliza de la copropiedad protege, en general, los bienes comunes. Los acabados, el contenido y las mejoras de cada unidad privada normalmente no están incluidos, salvo que el reglamento o la póliza digan otra cosa. Vale la pena que la administración lo comunique a los residentes para evitar sorpresas.
4. Quedarse solo con incendio y terremoto
La ley pide lo mínimo, pero los reclamos más frecuentes en un conjunto suelen ser otros. Las coberturas que conviene revisar son:
- Responsabilidad civil extracontractual: si un visitante o un tercero sufre un daño en zonas comunes (una caída en la piscina, un objeto que cae de la fachada).
- Daños por agua: filtraciones y rupturas de tubería que afectan áreas comunes.
- Equipos: ascensores, bombas, plantas eléctricas y sistemas de seguridad.
- Manejo: protege el dinero de la copropiedad frente a pérdidas causadas por quienes lo administran.
- Responsabilidad de administradores y consejeros: respalda a quienes toman decisiones por la copropiedad si les reclaman por ellas.
Lista rápida antes de renovar la póliza
- ¿El valor asegurado corresponde al valor de reconstrucción actual, y cuándo se hizo el último avalúo?
- ¿La póliza cubre incendio y terremoto sobre todos los bienes comunes?
- ¿Cuál es el deducible en terremoto y cómo se calcula?
- ¿La copropiedad tiene responsabilidad civil extracontractual y por qué valor?
- ¿La prima está incluida en el presupuesto aprobado por la asamblea?
Si alguna respuesta es «no sé», es el momento de revisarlo, antes de la renovación y no después de un siniestro.
Preguntas frecuentes
¿La póliza de responsabilidad civil es obligatoria para un conjunto?
La Ley 675 solo hace obligatorios los seguros de incendio y terremoto. La responsabilidad civil no es obligatoria por esa ley, pero es una de las coberturas más útiles para una copropiedad con zonas comunes de uso diario.
¿Quién paga la póliza de áreas comunes?
Los propietarios, a través de las cuotas de administración. La prima se incluye en el presupuesto anual que aprueba la asamblea.
¿Cada cuánto se debe actualizar el valor asegurado?
Como mínimo, en cada renovación. Además, conviene pedir periódicamente un avalúo técnico de reconstrucción, sobre todo si el conjunto hizo obras o mejoras importantes.
¿Es momento de revisar la póliza del conjunto?
Un asesor puede revisar la póliza vigente de la copropiedad, confirmar si el valor asegurado está al día e identificar qué coberturas le faltan. Conocer el seguro de copropiedades.